UNDER UTVIKLING
«Hvis solceller er greit, er også vindmøller greit».
For vel ett år siden søkte A/S Thor Dahl om å etablere et bakkeanlegg med solcellepaneler på vårt næringsområde på Framnæs.
Anlegget skulle være midlertidig og flyttbart og benytte ca fire mål ledig, ferdig opparbeidet areal. Det sa flertallet i planutvalget i Sandefjord kommune nei til.
Kommuneadministrasjonen fremla en rekke påstander overfor de folkevalgte både om gjeldende reguleringsformål for Framnæs-området og aktuell lovgivning.
Det er dessverre ikke første gang at kommuneadministrasjonen i Sandefjord går seg vill i lovgivningen og gir de folkevalgte feil juridisk veiledning i aktuelle saker.
Den mest famøse påstanden var Sandefjords plan- og bygningssjefs utsagn fra kommunestyrets talerstol: «Hvis solceller er greit, er også vindmøller greit».
En lang historie med energiproduksjon på Framnæs
Energiproduksjon allerede fra 1895.
Allerede i november 1895 startet produksjon av el-kraft på Framnæs. Framnæs Mek Verksted anskaffet dampdrevet dynamo som ble montert i «Kraftstasjonen» og verkstedet fikk elektrisk strøm og lys lenge før Sandefjord sentrum.
Den høye industri-skorsteinen på Framnæs er et kjent landemerke og et minne fra mange, mange 10-år med egen kraftproduksjon.
Først i 1994 ble den gamle fyrkjelen fjernet og bygget «Kraftstasjonen» ble totalrenovert for bruk til annen næringsvirksomhet. Kraftstasjonen har både beholdt sitt originale utseende og sitt særpreg.
Sjøvarmepumpeanlegget.
I 1994 ble det etablert et «state of the art»-varmepumpeanlegg for levering av varmt vann til oppvarming til flere tusen kvadratmeter næringslokaler på Framnæs Nord. Anlegget hentet energi fra sjøen utenfor gjennom en kollektor, hevet temperaturen på vannet og leverte varme. Etter over 20 års drift var anlegget modent for utskiftning, men da var boligbyggingen i gang på Framnæs.
Grunnvarmeanlegget.
I forbindelse med bygging av innendørs parkeringsanlegg og 60 nye leiligheter på Framnæs i 2014/15, etablerte vi et stort grunnvarmeanlegg. Anlegget består av 18 borehull med over 300 meter dybde som koblet opp mot et varmepumpeanlegg leverer varmt oppvarmingsvann og varmt tappevann til 60 leiligheter og mange tusen kvadratmeter næringslokaler. Anlegget er dimensjonert for utvidelse til enda flere næringsbygg og kan også brukes til å produsere kaldt vann til bruk i kjøleanlegg i næringsbygg om sommeren. Da vil bruk av innkjøpt el-kraft til oppvarming og kjøling kunne reduseres ytterligere. Med andre ord: enda mer kortreist, utslippsfri og miljøvennlig energi!
Bakkemontert solcelleanlegg.
Det har lenge vært kjent at vi går mot underskudd på elektrisk kraft i Norge.
Mer fornybar kraft er allerede nødvendig. Industrien i vår region har identifisert prosjekter innen ny, fossilfri industri og klimatiltak for å styrke eksisterende industri, som tilsvarer minst 16 twh. Dette er mer kraft enn alt overskudd av kraft i landet i dag…
For flere år siden estimerte NVE i sin langsiktige kraftmarkedsanalyse at solkraft kan utgjøre hele 7 twh innen 2040.
Vår plan var å etablere et solcelleanlegg som skulle kunne produserer store deler av den el-kraft som er nødvendig for drive grunnvarmeanleggets elektriske pumper. Det er disse pumpene som både skifter vannet i borehullene og varmeveksleren og pumper vannet rundt i bygningene som varmes opp/kjøles ned.
Når solcelleanlegget om sommeren produserte mer kraft enn vårt behov, ville vi på vanlig måte gjøre denne kraften tilgjengelig for andre. På sikt var også planen å investere i batteribanker, plassert ved solcelleanlegget, for å lagre overskuddstrøm for å bruke den når solcellene ikke produserte nok kraft til vårt behov.
Et bakkemontert solcelleanlegg vil både vært støyfritt og uten refleksjon, på lik linje med et anlegg montert på et tak. Solcellepanelene ville vært ca to meter høye og monteres med optimal og innstillbar vinkel mot solen.
Et bakkemontert anlegg har en rekke fordeler fremfor et anlegg montert på et tak når det gjelder monteringssikkerhet, vedlikehold, riktig vinkel mot solen, ingen slitasje på taktekkingen, ingen begrensing når det gjelder taklast, ingen problemer når det gjelder håndtering av frost, snø og smeltevann etc etc.
Energimarkedet i 2022 har vist at vi hadde rett i vårt initiativ og vår investeringsvilje. Mange av våre kunder ville ha nytt godt av et slikt anlegg. Bare synd at vi ikke fikk lov til en slik etablering etter negativ innstilling fra Sandefjord kommunes administrasjon og et folkevalgt flertall for «nei takk» i planutvalget.
Gjeldende reguleringsplan for Framnæs-området.
I kjølvannet av oljekrisen og skipsfartskrisen på 1970-tallet kom skipsverfts-krisen.
Til tross for tiltak som effektivisering, modernisering, statlige tilskudd og satsning mot oljebransjen endret strukturen i skipsbygging seg permanent. Verftene var ikke effektive nok til å motstå konkurranse fra asiatiske verft. Samtidig sviktet markedene slik at ingen ville kjøpe det de kunne produsere. De store, norske by-verftene ble hardt rammet. I løpet av årene 1982 - 87 ble f eks verft i Oslo, Horten, Tønsberg og Sandefjord lagt ned eller omstrukturert.
Ved Framnæs Mek Verksted ble det satt i verk rasjonaliserings- og effektiviseringstiltak på slutten av 1970-tallet. Omstendighetene i markedet krevde mer rasjonell drift og omstilling, verdens skipsbyggingskapasitet var større enn behovet for nye fartøyer.
Omstillingen ville kreve mulighet for annen bruk av verftets eiendom på Framnæs. Ny reguleringsplan for verftets eiendom ble derfor vedtatt i 1983.
Vedtaket i 1984 om oppsplitting av verftets virksomhet i forskjellige selskaper og opprettelsen av Framnæs Industriutvikling as som morselskap i 1986, var et forsøk på å redde verftet fra økonomiske katastrofe.
Dette førte ikke frem og Framnæs Mek Verksted ble besluttet nedlagt i august 1987. Framnæs gikk aldri konkurs og de ansatte som ble oppsagt fikk økonomisk støtte frem til de fant seg nytt arbeid. Dette i kontrast til andre verft som gikk konkurs der de ansatte ble sagt opp uten noen form for økonomisk støtte.
Reguleringsplanen for området fra 1983, viser både tro på daværende virksomhet og på fremtiden med muligheter for omstillinger. Planen er enda gjeldende for det meste av Framnæs-området, men selvsagt ikke for de deler av området som har blitt erstattet av nye reguleringsplaner som «Framnæs Midtre»-planen fra 2006 og «Langestrand Vest»-planen fra 2015.
Reguleringsplanen legger til rette både for videre verftsdrift og for ny virksomhet og reguleringsformålene er i hovedsak «industri, forretning/kontorer, lager og boliger».
For områder med formålet «Industri» understrekes fremtidstro og omstillingsvilje med formuleringen: «Før området bygges ut…». Her planlegges det med andre ord for ny virksomhet og ny bebyggelse og ikke bare den som allerede var etablert da reguleringsplanen ble vedtatt.
Reguleringsplanen fra 1983 er utformet og vedtatt i henhold til daværende bygningslov som var gjeldende i 20 år; fra 1965 til 1985. I denne loven var begrepet «industri» omtrent synonymt med dagens formulering «næringsvirksomhet». Industri-begrepet omfatter derfor rett til å etablere svært mange typer næringsvirksomhet, herunder energiproduksjon og dermed solcelleanlegg. Denne forståelsen finner vi klar støtte for i forarbeidene til 1965-loven, (Ot.prp. nr. 1 (1964-1965)), hvor til og med atomenergireaktorer (!) for kraft- eller varmeproduksjon anses å falle under «industriformålet» i lovens § 25.
Kommunaldepartementet mener at det etter lovutkastet kan avsettes områder og tomter for slike formål i reguleringsplanen uten noen uttrykkelig tilføying i lovteksten. Slike anlegg vil dels kunne anses som industri, dels som bygninger med særskilt angitt allmennyttig formål, og for øvrig viser departementet til at oppregningen ikke er uttømmende.
Energiproduksjon er i samsvar med historisk praksis på Framnæs - både før og etter vedtagelse av reguleringsplanen i 1983. Det drives dessuten også fortsatt tradisjonell industrivirksomhet på Framnæs-området.
Nye forskrifter og veiledninger, som veiledningen til kart- og plan-forskriften, endrer ikke denne retten til etablering av «industri» i vid forstand da nye veiledninger kun definerer innholdet av arealformålene i planer vedtatt i henhold til gjeldende plan- og bygningslov, og ikke hva som faller inn under "industriformålet" i § 25 i bygningsloven fra 1965.
Vindmøller på Framnæs?
Glem det!
En effektiv vindturbin rager mer enn hundre meter over bakken, medfører betydelig støy og utsetter fugl og omgivelser for ukjente utfordringer. Høydebegrensingene i gjeldende reguleringsplan setter selvsagt en stopper for slike konstruksjoner.
Vi vil selvsagt aldri utrede eller søke om slik etablering.
Politisk behandling:
Hovedutvalget for miljø- og plansaker behandlet vår søknad om et bakkeanlegg for solceller på Framnæs i sitt møte den 27. oktober 2021.
(Legg merke til at utvalget var på befaring, men greide ikke å finne veien til riktig adresse for ønsket plassering av solcelleanlegget på Framnæs-området…).
Slik var den politiske avstemmingen:
Cathrine Andersen, FRP, fremmet følgende forslag:
Endret innstilling:
Hovedutvalg for miljø og plansaker anser at tiltaket er i tråd med formålet industri i gjeldende reguleringsplan, og legger til grunn at tiltaket ikke krever dispensasjon fra gjeldende plan. Saken sendes tilbake til administrasjonen for realitetsbehandling slik søknaden foreligger.
Votering:
Det ble votert alternativt over kommunedirektørens innstilling og forslag fremmet av Cathrine Andersen, FRP.
Kommunedirektørens innstilling ble vedtatt med 10 mot 3 stemmer. Mindretallet besto av Andersen, FRP, Johansen, FRP og Clausen, H.
Slik ble vedtaket:
MP- 184/21 Vedtak:
Søknaden imøtekommes ikke. Avslaget er hjemlet i plan- og bygningslovens § 12-4 om rettsvirkning av reguleringsplan da tiltaket ikke anses å være i samsvar med reguleringsformålet på eiendommen, og det ikke er søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.
Flertallet besto av representanter fra Ap, Sp, MDG, V og deler av H.
Veien videre.
Det er klart at vi alle har behov for mer elektrisk kraft, helst basert på utslipps- og inngrepsfrie løsninger.
Et bakkeanlegg med solceller på Framnæs vil være et lite, men likevel viktig bidrag i så måte.
Kanskje søker vi igjen?
Våren 2024 er det klart for testperiode for A/S Thor Dahls nye, elektriske og etter hvert autonome, Framnæsferge.
Ingen utslipp. Ingen lyd. Ingen bølger
Den elektriske og utslippsfrie båten frakter deg enkelt fra et sted til et annet. Båten er utviklet og designet i Norden for minimal påvirkning av miljøet. Skrogkonstruksjonen drives lett gjennom vannet uten å lage bølger. På dagtid tilføres båtens batterier energi fra solcellepaneler og om natten lades batteriene med strøm fra land.
Båten kan ta opp til 12 passasjerer og vil ha en marsjfart på 5 – 6 knop.
A/S Thor Dahl vil kjøpe inn, eie og utvikle båt og konsept helt uten offentlige midler og tilskudd. Vi vil bruke testperioden på å vinne erfaring for å legge grunnlaget for å benytte indre del av Sandefjordsfjorden som transportvei for et miljøvennlig og utslippsfritt transportsystem mellom Sandefjord sentrum og våre nærings- og boligeiendommer på Framnæs, Langestrand, Ranvik Brygge og Thorøya i fremtiden. Et slikt rutenett vil selvsagt medføre behov for mer enn en båt i trafikk.
I testperioden vil strekningen Sandefjord sentrum – Framnæs Nord bli benyttet.
Kommer på bestilling
Som kunde laster du ned en app til din mobiltelefon. App-en bruker du både for å tilkalle båten til nærmeste «stoppested» og for å betale for turen. Dette er med andre ord mer en «vanntaxi» enn en «vannbuss».
Autonom på sikt
I testperioden vil båten ha en kvalifisert skipper om bord, men målet er at båten på sikt skal gå autonomt, dvs uten mannskap om bord. Båten vil da løse de fleste oppgaver selv, men være koblet opp til et bemannet sikkerhetssenter som både overvåker turen og kan bistå dersom det oppstår situasjoner som båtens systemer ikke selv håndterer.
Denne båttypen med dette systemet er allerede i bruk i en nordisk hovedstad og har der fraktet titusenvis av passasjerer uten problemer.
Et autonomt system sørger for at båten kjører og styrer selv etter en fast rute og at den også legger til og fra kai uten hjelp. I tillegg er systemet laget for å oppdage, forstå, planlegge og handle i tråd med den informasjon som innhentes fra båtens sensorer hvis noe uventet skulle oppstå.
Slik autonom drift vil på sikt være en forutsetning for å få til en forsvarlig økonomisk drift. I tiden fremover vil derfor den videre teknologiske utviklingen, sammen med tilpasning av lover og regler, bli avgjørende for når full autonom drift kan etableres.
SKREDDERSØM eller ONE SIZE FITS ALL?
«Først fikk jeg en bukse som var for lang og så fikk jeg en bukse som var for trang, og en som var lang og trang på en gang, som damen sa «var passe»…»
(Øystein Sunde: «2003 - en butikk-odyssé» (1979)).
Passform i klesveien kan være en utfordring. De færreste passer inn i en masseprodusert, standard modell. Det samme kan også gjelde for kontor – og næringslokaler.
Du vet at tilpassede arbeidsplasser i tilpassede lokaler gir både arbeidsglede, effektivitet og gode prestasjoner.
Derfor er vi spesialist på å tilpasse våre kontor – og næringslokaler til våre kunders behov.
Vi har to konsepter:
Flytt rett inn!
-
Dette er kontorer i trivelige næringsmiljøer, de er ferdig oppusset og har god standard.
-
Her kan du ta med deg din virksomhet og flytte rett inn!
Tilpasning!
-
Dette er kontorlokaler som vi spesialtilpasser for din virksomhets unike behov.
-
Her får du akkurat de fasilitetene du behøver.
Ta kontakt med oss for en prat om din virksomhets behov for tilpassede lokaler.
Mer info: Klikk her
VI PLANLEGGER FLERE SJØNÆRE BOLIGER OG NÆRINGSBYGG
Vår eiendom Ranvik Brygge er under regulering fra ren næring til boliger og næring. Arbeidet tar tid, men vårt mål er stadig å gi så mange som mulig anledning
til å jobbe og bo lekkert, luftig og sjønært ved Sandefjordsfjorden.
En fortsatt utbygging av de attraktive, sjønære bolig – og næringsområdene rundt Sandefjordsfjorden er svært viktig for arbeid, folk og velferd i Sandefjord.
Utbyggingene har gitt og vil gi store økonomiske verdier tilbake til både kommune og innbyggere. Det er utvilsomt bra for Sandefjord at utbyggingene fortsetter og A/S Thor Dahl har hatt og vil ha, som den største grunneieren rundt indre del av Sandefjordsfjorden, en ledende rolle i denne utviklingen.
Nye boliger og næringsbygg i disse områdene tiltrekker seg også innbyggere og næringsliv, som kanskje ellers ikke ville etablert seg i Sandefjord. Hvis Sandefjord skal fortsette å vokse, trenger vi å legge til rette for flere arbeidsplasser, bygge flere hjem og skape nye møteplasser med attraktiv, sjønær beliggenhet.
Ranvik Brygge har en lang historie som et område for betydelig verdiskaping ved Sandedfjordsfjorden. A/S Ranvik Slip & Mek. Verksted drev sin virksomhet her i mange år frem til hvalfangstselskapet A/S Kosmos kjøpte området og virksomheten i 1947. Kosmos bygget ut området og moderniserte verftet til opplagsverft for sine hvalbåter - med kapasitet på overhaling og reparasjon av 15 båter mellom sesongene.
De fleste bygningene på Ranvik Brygge er trolig oppført av Kosmos, men vi antar noen kan ha historie tilbake til Ranvik Slip & Mek. Verksted- tiden.
Kosmos benyttet området i ca 20 år. Etter hvalfangsttiden er alle bygninger vesentlig ombygd og endret, både utvendig og innvendig, for å tilpasse seg nye formål, dvs i de 55 år som har gått etter hvalfangsttidens slutt.
De største endringene skjedde da Gokstad AS overtok eierskap til området på 1980-tallet og etablerte BI Vestfold i bygningene på kaia. Da ble også flere andre bygninger bygget om fra lager til kontorer. Gokstad AS kjøpte også området langs Hystadveien, der det tidligere lå drivhus, og etablerte parkeringsarealer der i henhold til krav fra kommunen.
BI Vestfold flyttet etter hvert til Framnæs Nord og A/S Thor Dahl kjøpe Ranvik Brygge i 1996/97. Deretter ble ytterligere ombygginger gjennomført og nye leietakere flyttet inn. En av disse var Sandefjord kommunes «Ranvik arbeids- og aktivitetssenter» - som nå har hatt sin virksomhet på området i 25 år. Flere andre næringsvirksomheter har også stadig tilhold på Ranvik Brygge.
Arbeidssenteret, som er et arbeids- og aktivitetstilbud til voksne med utviklingshemming, har nå behov for en utvidet og mer tilpasset bygningsmasse. Sandefjord kommune har derfor bestemt at det skal bygges et nytt anlegg et annet sted i kommunen.
I det siste har kommunen kommet på andre tanker og har bedt om forlenget leietid på Ranvik Brygge. A/S Thor Dahl stiller som vanlig opp og utsetter våre egne planer for å bidra til stabile forhold for brukerne av Ranvik arbeids- og aktivitetssenter.
Utarbeidelse av ny reguleringsplan tar tid og vi kan på nåværende tidspunkt ikke si når den blir fremmet for politisk behandling. Vi kan heller ikke garantere for at vår plan blir vedtatt. Deler av det politiske miljøet i Sandefjord ønsker som kjent ikke at du skal få anledning til å jobbe og bo ved fjorden, selv om det er nettopp dette svært mange ønsker seg.
Skisse: Illustransjonsplan, KB Arkitekter AS
VI PLANLEGGER FLERE SJØNÆRE BOLIGER
Vår eiendom Langestrand, som er den søndre del av Framnæs-området, er under regulering fra industri til boliger, grønn sjøfront, turvei og badestrand.
Vårt mål er å gi så mange som mulig anledning til å bo ved Sandefjordsfjorden - luftig, sjønært og vestvendt.
En fortsatt utbygging av de attraktive, sjønære bolig – og næringsområdene rundt Sandefjordsfjorden er svært viktig for arbeid, folk og velferd i Sandefjord.
Utbyggingene har gitt og vil gi store økonomiske verdier tilbake til både kommune og innbyggere. Det er utvilsomt bra for Sandefjord at utbyggingene fortsetter og A/S Thor Dahl har hatt og vil ha, som er den største grunneieren rundt indre del av Sandefjordsfjorden, en ledende rolle i denne utviklingen.
Nye boliger og kontorbygg i disse områdene tiltrekker seg også innbyggere og næringsliv, som kanskje ellers ikke ville etablert seg i Sandefjord. Hvis Sandefjord skal fortsette å vokse, trenger vi å legge til rette for flere arbeidsplasser, bygge flere hjem og skape nye møteplasser med attraktiv, sjønær beliggenhet.
Våre planer for Langestrand kan kort oppsummeres slik:
Som skissen til illustrasjonsplan viser, legger vi vekt på at sjøfronten skal bli et grønt, bilfritt område der en turvei knytter Langestrandsveien og Framnesveien sammen. Nåværende badestrand beholdes og den gamle trappen ned fra Framnesveien oppgraderes.
Vi planlegger en oppdelt bygningsstruktur med god plass mellom byggene. Byggene skal utformes i en lett og luftig stil med store glassflater og balkonger. Alle leiligheter blir vestvendte og får selvsagt sjøutsikt og svært god kontakt med vannspeilet.
Bilene kommer ned Langestrandveien, som er en blindvei, og kjører inn bak bebyggelsen og parkerer under denne. Som beboer tar du deretter heisen opp til din etasje.
Utarbeidelse av ny reguleringsplan tar tid og vi kan på nåværende tidspunkt ikke si når den blir fremmet for politisk behandling. Vi kan heller ikke garantere for at vår plan blir vedtatt. Deler av det politiske miljøet i Sandefjord ønsker som kjent ikke at du skal få anledning til å bo ved fjorden, selv om det er nettopp dette svært mange ønsker seg.
Skisse: fasade vest. Børve Borchsenius Arkitekter
Skisse: Illustransjonsplan, Børve Borchsenius Arkitekter